Als je een nieuw kantoor nodig hebt, dan is het handig om te weten hoe de huurprijs van kantoorruimte precies wordt berekend. De huurprijs wordt altijd bepaald uit een combinatie van de onderstaande factoren:
- Aantal werkplekken of vierkante meters
- Huurtermijn
- Locatie
- Flexibiliteit van het contract
- Parkeerplaatsen
- Voorzieningen en services
- Klimaatsysteem
- Marktcondities
- Huurkorting of incentives
- Energielabel en duurzaamheidsniveau
- Technologische infrastructuur
Vanuit onze jarenlange internationale ervaring zijn dit de 11 meest gehanteerde factoren. Hieronder zullen we een aantal van de bovenstaande punten uitwerken die iets meer uitleg vereisen.
De eerste drie punten bepalen grotendeels de huurprijs voor jouw nieuwe kantoor. Huurtermijn; over het algemeen kan worden gesteld dat hoe langer de huurtermijn des te lager de huurprijs. Dit biedt namelijk meer zekerheden voor de verhuurder, zoals gegarandeerde inkomsten op langere termijn.
Bij locatie kunnen we nog opmerken dat hier ook de bereikbaarheid van het kantoor onder valt, zowel met het openbaar vervoer als met de auto. Ook de verdieping en het uitzicht spelen een rol; een kantoor in een kelder met weinig daglicht heeft een andere prijs dan de bovenste verdieping met fantastisch uitzicht.
Met flexibiliteit van het contract wordt onder andere bedoeld; opzegtermijn, uitbreidings-of krimp mogelijkheden etc. Over het algemeen kan gesteld worden dat hoe flexibeler het contract hoe hoger de huurprijs, aangezien dit minder zekerheden met zich meebrengt voor de verhuurder.
Bij huurkorting, ook wel incentive genoemd, moet je een onderscheid maken tussen full-service en conventionele kantoorruimte. Bij full-service kantoorruimte komt de huurkorting vaak tot uiting in een lager maandbedrag of een huurvrije periode. Bij conventionele kantoorruimte kan de huurkorting worden gegeven in de vorm van een huurvrije periode of een fit-out bijdrage (een bedrag voor de verbouwing van de ruimte).
Met technologische infrastructuur wordt verwezen naar de beschikbaarheid van onder andere glasvezelverbindingen , beveiligde netwerken en slimme gebouwbeheersystemen. Steeds meer bedrijven vinden dit belangrijk voor communicatie en veiligheid.
Soorten prijzen
Nu we weten welke factoren van invloed zijn op de prijs, kunnen we gaan kijken naar de berekening van de huurprijs. Er zijn grofweg 2 soorten prijsberekeningen die worden gehanteerd. Dat is een prijs per werkplek bij een full-service aanbieder en de vierkante meterprijs bij conventionele kantoorruimte
Prijs per werkplek
Prijzen per werkplek worden gehanteerd bij full service kantoorruimte. In deze werkplekprijs zitten dan allerlei kosten inbegrepen, zoals de mogelijkheid tot gebruik maken van algemeen toegankelijke ruimtes waaronder vergaderruimtes en belhokjes, maar denk ook aan zaken zoals schoonmaak, internet enz. Dit maakt de berekening makkelijk:
Aantal werkplekken x werkplekprijs = maandelijkse huur
Echter, door de all-in prijs is de vergelijking met de prijs per vierkante meter een stuk lastiger te maken.
Prijs per vierkante meter
Prijs per vierkante meter wordt voornamelijk gebruikt bij conventionele kantoorruimte. Deze prijs wordt weergegeven als een vierkante meterprijs per jaar, exclusief eventuele huurkortingen, exclusief servicekosten en exclusief BTW. Als we deze gegevens hebben kunnen we de ‘kale’ huurprijs berekenen
Stel jij wilt een kantoor huren van 300 m2 en de prijs is €200 per vierkante meter per jaar, dan is dat 300 m2 x €200 = €60.000 per jaar, gedeeld door 12 maanden = €5.000 per maand (exclusief eventuele huurkortingen, exclusief servicekosten en exclusief BTW). Onder servicekosten vallen vaak water, gas, elektriciteit, receptie, onderhoud aan gebouw en installaties, in sommige gevallen vallen er nog extra services onder, dit verschilt per kantoor. Voor servicekosten moet je rekening houden met ongeveer €25 tot €100 per vierkante meter per jaar, bovenop de kale huurprijs.
Maar ook inclusief servicekosten heb je nog niet het volledige kostenplaatje. Je hebt extra vierkante meters nodig voor zaken als vergaderruimtes, een keukentje, een lunchruimte en eventueel algemene ruimtes. Qua kosten komt hier ook nog internet, schoonmaak, lunch, meubilair, telefonie etc. bovenop.
Zoals je begrijpt is de vergelijking met een full-service kantoor op prijs niet even snel te maken. Als je toch graag beide opties wilt verkennen en eventueel doorrekenen, dan kunnen wij je hierbij helpen. Neem contact op met een van onze brokers door ons te bellen op 020 888 19 48, doormiddel van het invullen van ons aanvraagformulier of ons een berichtje te sturen via de chat, we helpen je graag verder.