Het verschil tussen een full service kantoor en een conventioneel kantoor zit in de oplevering van het kantoor, de mate van dienstverlening en voorzieningen die bij het kantoor worden aangeboden. Dit heeft natuurlijk ook invloed op de uiteindelijke huurprijs. Hieronder behandelen we alle verschillen tussen deze twee verschillende typen kantoren.
Dienstverlening
Full service kantoor: de dienstverlening op dit type kantoren ligt vaak al op een erg hoog niveau. Deze kantoren zijn gericht op ‘hospitality’ en het zoveel mogelijk ontzorgen van de huurders. Hierdoor kunnen huurders zich volledig richten op hun eigen bedrijf en hebben ze weinig tot geen omkijken naar randzaken zoals het beheren van het kantoor.
Conventioneel kantoor: bij het huren van een conventioneel kantoor komt veel meer kijken dan alleen maar maandelijks de huur overmaken. Vaak wordt een conventioneel kantoor casco opgeleverd, of met de overgebleven inrichting van de vorige huurder. In de meest gevallen willen bedrijven hun eigen ‘look and feel’ en indeling creëren zodat er een zo fijn mogelijke werkplek voor alle medewerkers ontstaat. De kosten voor een dergelijke verbouwing lopen snel op, soms is de gebouweigenaar bereidt een deel van deze kosten op zich te nemen. Om het totaalplaatje goed te kunnen vergelijk met een full service kantoor, zal dus hier dus een duidelijk plan met een totaal offerte aan ten grondslag moeten liggen.
Maar hier stopt het niet, ook alle randzaken zullen zelf geregeld moeten worden, zoals: meubilair, internet, schoonmaak, lunch faciliteiten, vuilnis, koffie, telefonie, etc.
Flexibiliteit en contractduur
Full service kantoor: nagenoeg alle termijnen van contractduur zijn bespreekbaar; korte contracten vanaf maandelijks opzegbaar tot meerjarige contracten. Ook de mogelijkheid om snel op en af te schalen is een belangrijk onderdeel bij een full service kantoor. Voor startups, scale-ups en bedrijven die snel groeien is dit dus de ideale oplossing. Ook wordt dit type kantoorruimte door grote bedrijven ingezet als flexibele schil, naast hun vaste kern aan conventionele kantoorruimte dat zij al huren, of bezitten.
Conventioneel kantoor: langere huurtermijnen en contracten zijn gangbaar bij conventionele kantoorruimte. Vaak is de minimale huurtermijn 3, of 5 jaar. Dit is ook noodzakelijk om de investeringen die worden gedaan uiteindelijk over de huurperiode af te kunnen schrijven.
Vloeroppervlakte
Full service kantoor: bij full service kantoren wordt altijd gerekend met netto (n.v.o – netto vloeroppervlak) metrages, oftewel de vierkante meters die je daadwerkelijk in je kantoor hebt.
Conventioneel kantoor: bij conventionele verhuur wordt (bijna) altijd gerekend met bruto metrages (v.v.o. – verhuurbaar vloeroppervlak). Deze metrages zijn inclusief de pro rata opslag voor algemeen toegankelijke ruimtes binnen het gebouw, dit ligt bij de meeste gebouwen tussen de 10 en 20 procent. Het trappenhuis, de liften, vides en ruimtes waar gebouwinstallaties staan, worden niet tot het v.v.o. gerekend. Ook ruimtes met een hoogte van 1,5 meter hoogte of minder behoren niet tot het v.v.o. metrage; hier kan je namelijk geen bruikbare werkplek van maken.
Vierkante meters per werkplek
Full service kantoor: bij full service verhuur raden wij aan om ca. 4,5 m² per werkplek aan te houden, omdat bij een full service locatie alle faciliteiten al aanwezig zijn buiten de gehuurde metrage. Uiteraard kun je nog een pantry en bijvoorbeeld één of twee interne vergaderruimtes in je eigen gehuurde ruimte creëren, maar als je meer toevoegt, gaat dit vaak ten koste van het concept van full service huren.
Het is dus niet eerlijk om full service opties terug te rekenen naar m²-prijs en deze naast een conventionele huuroptie te leggen. Bij conventionele huur betaal je naast de kantoorruimte ook zelf voor alle extra voorzieningen en algemene ruimtes.
Bij een full service optie is de prijs inclusief niet alleen de gehuurde metrage, maar ook de aanwezigheid van veel algemene ruimtes, vaak is dit ergens tussen de 30 en 60%. Daarnaast is het ook inclusief het gebruik van alle faciliteiten en diensten zoals, koffie, internet, schoonmaak, etc.
Conventioneel kantoor: bij conventionele verhuur moet je uitgaan van een andere m² per werkplek ratio. Bij conventionele verhuur adviseren wij vaak om ca. 10 m² per werkplek aan te houden, omdat alle faciliteiten zoals wc’s, vergaderruimtes en keuken/pantry binnen de gehuurde metrage moeten vallen. Hier kan je zelf precies uitrekenen hoeveel vierkante meter je nodig hebt voor je kantoor.
Kostenstructuur
Full service kantoor: meestal wordt bij Full service één huurprijs gerekend waar alle kosten in zitten verwerkt. Aangezien zij dus rekenen met een ‘all-in’ prijs, weet je altijd precies waar je maandelijks aan toe bent en dat er geen onverwachte kosten meer om de hoek komen kijken.
Conventioneel kantoor: alhoewel de kale huurprijs vaak lager is, komen hier nog veel andere kosten bij. Zoals hierboven ook besproken moet rekening gehouden worden met allerlei additionele kosten, zoals inbouw, meubilair, internet, schoonmaakkosten, koffie, telefonie enz. Hierdoor is het lastiger om de exacte kosten te voorspellen op langere termijn.
Voorzieningen
Full service kantoor: biedt vaak een breed scala aan voorzieningen zoals volledig ingerichte vergaderruimtes, belhokjes, lounges, keukens, lunchruimtes, print- en kopieerfaciliteiten, en soms zelfs fitnessruimtes of restaurants.
Conventioneel kantoor: De voorzieningen zijn meestal beperkt tot wat de huurder zelf inricht. De huurder moet zelf zorgen voor meubilair, technologie, en andere benodigdheden. Soms zijn er in bedrijfsverzamelgebouwen wel gedeelde faciliteiten zoals een cafetaria en een paar vergaderruimtes.
Community en Netwerken
Full service kantoor: Deze kantoren bevorderen vaak een gemeenschapssfeer, met georganiseerde netwerkevenementen, workshops, feestjes, samen sporten en mogelijkheden om te socializen.
Conventioneel kantoor: Hier is de gemeenschapssfeer meestal minder aanwezig. Bij een conventioneel kantoor zullen de ondernemers in een gebouw dit eventueel zelf moeten opzetten. Maar dit vergt natuurlijk wel weer de nodige tijd, organisatie en kosten.
Beheer
Full service kantoor: zoals uit het hele artikel al blijkt, wordt met deze oplossing de huurder zoveel mogelijk ontzorgd. Het beheer en onderhoud van het kantoor wordt volledig geregeld door de verhuurder.
Conventioneel kantoor: de huurder is vaak zelf verantwoordelijk voor het dagelijks beheer en onderhoud van het kantoor. Dit brengt extra werk, mankrachten en kosten met zich mee.
Kortom
Een full service kantoor biedt meer gemak, flexibiliteit, en all-inclusive diensten, wat ideaal is voor bedrijven die snel willen kunnen schakelen en zich geen zorgen willen maken over kantoorbeheer. Een conventioneel kantoor daarentegen kan financieel aantrekkelijker zijn voor bedrijven die bereid zijn zelf voor voorzieningen en diensten te zorgen en die op zoek zijn naar een meer langdurige en stabiele locatie.
Een kantoor huren is specialistisch werk waar de meeste ondernemers best wat hulp bij kunnen gebruiken. Onze diensten zijn geheel gratis en wij kunnen je begeleiden in het hele proces naar een nieuw kantoor in Nederland maar óók in het buitenland. Neem geheel vrijblijvend contact op met een van onze specialisten op 020-888 19 48 of ga naar onze website.
Instant